Vices cachés : se protéger avant, agir après
Ce que couvre la garantie légale de qualité, comment ne pas y renoncer sans le savoir, et quoi faire si un défaut apparaît après l’achat.
01 — Ce qu’est un vice caché
Quatre conditions
Le défaut doit être grave (il rend l’immeuble impropre à son usage ou en diminue beaucoup l’utilité), caché (un acheteur prudent ne pouvait pas le voir à la visite ni à l’inspection), inconnu de l’acheteur, et antérieur à la vente.
La garantie légale de qualité
Le Code civil du Québec l’attache à toute vente : le vendeur répond des vices cachés, même s’il ne les connaissait pas. Elle s’applique aussi quand le vendeur vend sans courtier.
Ce qui n’en est pas un
Un défaut visible à la visite, signalé dans la déclaration du vendeur ou relevé par l’inspection préachat : l’acheteur l’a accepté en achetant.
02 — Avant d’acheter : vous protéger
Faites une inspection préachat complète
Un défaut qu’un inspecteur aurait dû voir sera difficile à faire reconnaître comme caché. Au moindre signe (fissure, odeur d’humidité, efflorescence), faites venir un expert : ingénieur, spécialiste des drains.
Lisez la déclaration du vendeur
Un problème déclaré n’est plus caché. Posez une question écrite sur chaque réponse vague.
Repérez la vente sans garantie légale
« Sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur » : fréquent dans les successions et les reprises de finance. Vous renoncez alors à ce recours, sauf si le vendeur connaissait le vice et l’a tu. Le rapport Débusko le repère dans l’annonce et dans les documents.
03 — Après l’achat : un défaut apparaît
Dénoncez par écrit, dans un délai raisonnable
Dès la découverte, avisez le vendeur par écrit (une mise en demeure) pour qu’il puisse constater le problème et le corriger. Ne réparez pas avant, sauf urgence : le vendeur doit pouvoir voir le défaut.
Documentez
Photos, rapport d’un expert, soumissions d’entrepreneurs, dates.
Trois ans pour agir
Le recours se prescrit par trois ans à partir de la découverte du vice, ou du moment où vous en avez soupçonné la gravité s’il est apparu graduellement. Jusqu’à 15 000 $, la Division des petites créances juge sans avocat.
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Analyser une annonce →Questions fréquentes
Combien de temps a-t-on pour poursuivre pour un vice caché ?
Trois ans à partir de la découverte du vice, ou du moment où sa gravité est apparue s’il s’est manifesté graduellement. Il faut d’abord l’avoir dénoncé par écrit au vendeur dans un délai raisonnable.
Une vente sans garantie légale empêche-t-elle tout recours ?
Elle exclut la garantie contre les vices cachés, sauf si le vendeur connaissait le vice et ne l’a pas révélé. L’inspection préachat devient votre principale protection.
Le vendeur est-il responsable s’il ne connaissait pas le vice ?
Oui, la garantie légale s’applique même à un vendeur de bonne foi, sauf si la vente l’exclut. S’il le connaissait, il peut aussi devoir des dommages-intérêts.
L’inspection préachat suffit-elle ?
Elle est essentielle, mais un inspecteur ne démonte rien : au moindre doute, faites venir un expert avant la fin du délai de la clause d’inspection.
Information générale, qui ne remplace pas les conseils d’un notaire, d’un avocat ou d’un courtier. Sources : Code civil du Québec (art. 1726 et suivants), gouvernement du Québec (petites créances), Éducaloi.