Acheter un condo : le fonds de prévoyance
Ce que la loi impose au syndicat, les signaux qui annoncent une cotisation spéciale, et les documents à lire avant l’offre.
01 — Ce que la loi impose au syndicat
Une étude du fonds de prévoyance
Faite par un professionnel, au moins tous les cinq ans : elle estime les réparations majeures à venir (toiture, façade, stationnement, fenêtres) et la contribution annuelle nécessaire. Les syndicats qui n’en ont pas ont jusqu’au 14 août 2028.
Un carnet d’entretien
Mis à jour chaque année par le conseil d’administration, révisé par un professionnel tous les cinq ans (dix ans pour huit logements ou moins).
Une attestation à la vente
Le syndicat remet, à la demande du vendeur, une attestation sur l’état de la copropriété : charges, fonds de prévoyance, travaux, cotisations spéciales, litiges.
02 — Les signaux d’alerte
Une contribution sous ce que recommande l’étude
Le syndicat garde des charges basses en sous-finançant le fonds : le manque se paiera plus tard, en hausse de charges ou en cotisation spéciale.
Un fonds sous le solde recommandé
Des travaux prévus sans l’argent pour les payer.
Une étude absente ou ancienne
Sans étude récente, personne ne sait ce que coûteront les prochaines années.
Des procès-verbaux qui parlent de travaux
Infiltrations, façade, balcons, stationnement « à l’étude » : la cotisation spéciale n’est souvent pas encore votée au moment où vous achetez.
03 — Avant l’offre
Demandez les documents
Procès-verbaux des trois dernières années, étude du fonds de prévoyance, carnet d’entretien, budget, déclaration de copropriété et règlements, attestation du syndicat.
Faites-les lire
Débusko lit ces documents par l’IA : contribution et fonds comparés à l’étude, cotisations spéciales votées ou annoncées, travaux à venir.
Réglez la cotisation spéciale dans la promesse
Qui paie une cotisation votée avant la vente mais payable après ? Faites-le écrire, avec le notaire.
Un condo en vue ?
Collez son lien ou son texte : évaluation, taxes, risques, permis, chantiers autour, documents lus par l’IA et arguments pour négocier.
Analyser une annonce →Questions fréquentes
À quelle fréquence l’étude du fonds de prévoyance doit-elle être faite ?
Au moins tous les cinq ans, selon le règlement de la loi 16. Les syndicats qui n’en ont pas encore ont jusqu’au 14 août 2028.
Qui paie une cotisation spéciale votée avant la vente ?
Ça dépend de ce que prévoit la promesse d’achat : faites-le préciser par écrit avec le notaire avant de signer.
Comment savoir si le fonds de prévoyance est suffisant ?
Comparez la contribution prévue au budget à celle recommandée par l’étude, et le solde du fonds au solde recommandé pour l’année. Un écart important annonce une hausse des charges ou une cotisation spéciale.
Information générale, qui ne remplace pas les conseils d’un notaire, d’un avocat ou d’un courtier. Sources : Code civil du Québec, loi 16 et son règlement d’application, gouvernement du Québec.